Mi változik 2027-ben?
Az új lakóingatlanok értékesítésére ma 5%-os kedvezményes áfakulcs vonatkozik. Ez a kedvezmény főszabály szerint a 2026. december 31-ig teljesített ügyletekre él; 2027. január 1-jétől az ilyen ügyletekre az általános, 27%-os mérték vonatkozik (a rozsdaövezeti akcióterületek kivételével, ahol az 5% megmarad).
Ez önmagában még nem lenne drámai — hiszen egy ma elkezdett építkezés úgysem készül el december 31-ig. A lényeg az átmeneti rendelkezésben van.
Mit írnak erről most, szeptemberben?
A téma 2026 szeptemberében került be a sajtóba: a gazdasági és szakmai lapok egyszerre kezdtek foglalkozni azzal, hogy 2027. január 1-jétől főszabály szerint megszűnik a kedvezményes kulcs. A hangnem szinte mindenhol azonos — a szakértők szerint nincs ok pánikvásárlásra, mert a változás nem egyik napról a másikra jelenik meg az árakban, és a jövőbeli kínálat jelentős része még az átmeneti szabály alatt kerülhet piacra.
Ezzel egyetértünk, és nem is akarunk sürgetni senkit. Egy dolog viszont nem vélemény kérdése: a naptár. Akinek a kedvezmény a 2027 utáni építkezésnél is számít, annak a hatósági lépést idén kell megtennie — és az oda vezető út (tervezés, dokumentáció) hetekben mérhető. Ezért írtuk meg ezt az összefoglalót: nem azért, hogy siettessünk, hanem hogy ki-ki ki tudja számolni, belefér-e.
A hivatalos szabályozás a NAV tájékoztatójában olvasható; a változás értelmezéséről az Adókamara és az Építési jog írt szakmai összefoglalót, a piaci hatásokról pedig az Economx közölt elemzést.
A dátum, ami valójában számít
Az átmeneti szabály szerint az 5%-os kulcs 2030. december 31-ig is alkalmazható azokra az ügyletekre, amelyeknél
- az építési engedély 2026. december 31-ig véglegessé vált, vagy
- az egyszerű bejelentést 2026. december 31-ig tudomásul vették.
Nem a háznak kell elkészülnie idén. A papírnak kell meglennie idén — a ház ráér 2027-ben, 2028-ban, akár 2030-ban felépülni.
A törvény többféle esetet kezel külön: az építési engedélyhez kötött építkezést, illetve a különböző egyszerű bejelentési rezsimeket — utóbbiaknál a korábbi és a jelenlegi szabályozás más-más határnapot ír elő. Hogy egy konkrét építkezés melyik esetbe tartozik, azt érdemes adótanácsadóval tisztázni; a lenti ütemterv a ma induló, egyszerű bejelentéssel épülő családi házakra vonatkozik.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy aki 2027-ben vagy 2028-ban tervez építkezni, annak most, 2026 őszén kell döntenie. Aki megvárja a jövő tavaszt, ugyanazért a házért jó eséllyel 22 százalékponttal többet fizet.
Mennyi pénzről van szó?
A különbség a nettó áron 22 százalékpont. Három saját típusházunk aktuális kulcsrakész árával számolva, tájékoztató jelleggel:
| Típusház | Nettó ár | Áfa 5%-kal | Áfa 27%-kal | Különbség |
|---|---|---|---|---|
| S1 Harmónia (84,6 m²) | 63 280 800 Ft | 3 164 040 Ft | 17 085 816 Ft | 13 921 776 Ft |
| M3 Balance (105,34 m²) | 74 475 380 Ft | 3 723 769 Ft | 20 108 353 Ft | 16 384 584 Ft |
| L5 Monarch (141,48 m²) | 97 196 760 Ft | 4 859 838 Ft | 26 243 125 Ft | 21 383 287 Ft |
A táblázat a kulcsrakész készültségi szint aktuális áraival számol, és a nagyságrendet mutatja meg — nem konkrét ajánlat. A részletes árakat a típusház-katalógusban minden tervnél megtalálja, készültségi szintenként, kalkulátorral.
Kire és mire vonatkozik a kedvezményes kulcs?
A kedvezmény nem mindenre és nem mindenkire áll — a legfontosabb feltételek:
- Lakóingatlan, amely az ingatlan-nyilvántartásba lakóház vagy lakás megnevezéssel kerül be.
- Méret: egylakásos lakóépületnél legfeljebb 300 m², többlakásos épület lakásánál legfeljebb 150 m² összes hasznos alapterület.
- Új ingatlan — az első használatbavételhez kötött feltételekkel.
- A telek árára a kedvezmény nem vonatkozik.
Hogy egy konkrét építkezésre végül melyik kulcs alkalmazandó, azt a szerződés típusa és az ingatlan adatai döntik el. Ezért minden ajánlatunkban tételesen feltüntetjük az alkalmazandó áfakulcsot — így Ön nem becslés, hanem konkrét szám alapján dönt.
Visszafelé számolva: mikor mi történik?
Egy típusháznál a tervek készen vannak, ezért az út rövidebb, mint egyedi tervezésnél — de a terveket akkor is a telekhez kell igazítani, és a bejelentéshez kiviteli dokumentáció kell. Reális ütemezés, ha a cél a decemberi tudomásulvétel:
- Szeptember–október: telek és terv kiválasztása, műszaki tartalom véglegesítése, szerződés.
- Október–november: a terv telekre igazítása, kiviteli tervdokumentáció, tervezői egyeztetések.
- November–december: az egyszerű bejelentés beadása, majd a tudomásulvétel.
- 2027-től: kivitelezés a már megszerzett kedvezménnyel — akár nyugodt ütemben.
Minél később indul a folyamat, annál kevesebb hely marad a tervezői körökre és a hiánypótlásra. Ezért mondjuk azt, hogy a valódi határidő nem december 31., hanem az ősz.
Mit tegyen most?
- Nézze meg a terveket és az árakat a típusház-katalógusban — készültségi szintenként, nyílt árakkal.
- Tisztázza a finanszírozást: az Otthon Start építkezésre és a többi 2026-os támogatás a finanszírozás oldalon van összeszedve.
- Kérjen egy díjmentes konzultációt, és nézzük meg együtt, tartható-e a decemberi bejelentés az Ön telkével és tervével.
Fontos tudnivaló
Ez a cikk tájékoztató jellegű összefoglaló a hatályos szabályozásról, nem adótanácsadás. A konkrét ügyletre vonatkozó áfakulcsot mindig az adott szerződés tartalma, az ingatlan adatai és a hatályos jogszabályok döntik el, egyedi elbírálás alapján. Kérdés esetén forduljon adótanácsadóhoz vagy könyvelőhöz — a saját ajánlatunkban szereplő áfakulcsról pedig kérdezzen minket bátran.
Források: NAV — az újépítésű lakások 5 százalékos áfája · Adókamara — 2027-től megszűnik az 5%-os lakásáfa · Építési jog — az átmeneti szabály · Economx — piaci hatások · Adó Online — lakásáfa hírek
Gyakori kérdések
Meddig érvényes az 5%-os lakásáfa?
Főszabály szerint a 2026. december 31-ig teljesített ügyletekre. Az átmeneti rendelkezés viszont 2030. december 31-ig kiterjeszti a kedvezményt azokra az ingatlanokra, amelyeknél az építési engedély 2026. december 31-ig véglegessé vált, vagy az egyszerű bejelentést eddig tudomásul vették. Vagyis nem az építkezésnek kell idén elkészülnie — a hatósági lépésnek kell idén megtörténnie.
Mekkora házra vonatkozik a kedvezményes kulcs?
Egylakásos lakóépületnél legfeljebb 300 m² összes hasznos alapterületig, többlakásos lakóépület lakásánál legfeljebb 150 m²-ig. A Home Konstrukt teljes típusház-kínálata bőven a 300 m²-es határ alatt van, a legnagyobb terv is 205 m² körüli.
Mi történik, ha lecsúszom a határidőről?
2027. január 1-jétől az ilyen ügyletekre az általános, 27%-os áfamérték vonatkozik (a rozsdaövezeti akcióterületek kivételével). A nettó áron számolva ez 22 százalékpont különbség — egy 70 millió forintos nettó összegnél nagyságrendileg 15 millió forint.
Mikor kell legkésőbb elindítani a folyamatot?
Az egyszerű bejelentéshez kiviteli tervdokumentáció kell, a tervezés pedig hetekben mérhető. Ha a bejelentésnek december 31-ig tudomásulvételre kell kerülnie, a tervezésnek legkésőbb ősszel el kell indulnia. Egy típusháznál ez az út rövidebb, mert a tervek készen vannak — de a telek adottságaihoz akkor is igazítani kell őket.
A telek árára is vonatkozik az 5%?
Nem. A kedvezményes kulcs az új lakóingatlanra vonatkozik, nem a telekre. A telekvásárlás áfa-kezelése külön kérdés, és attól függ, kitől és milyen minőségben vásárol.
Az én szerződésemre melyik kulcs vonatkozik?
Ez a szerződés típusától és az ingatlan adataitól függ, ezért minden ajánlatunkban külön, tételesen feltüntetjük az alkalmazandó áfakulcsot. Ha az ügylet megfelel a kedvezményes kulcs feltételeinek, az ajánlatban ez így is szerepel — találgatásra nincs szükség.